物业公司对出入小区车辆管理不严、卫生打扫不及时、公共设施维修不到位……物业公司与业主之间的各种纠纷成了东新佳苑业主们的烦心事。走进东新佳苑小区的物业服务办公室，业主们情绪激动地与小区物业管理人员进行交涉。业主李先生说：“就知道收物业费，小区管理一塌糊涂，什么事情都没人管，找物业也没有用。”业主委员会负责人仇益则说：“物业撤走时，说业主还欠物业公司20多万元物业费。”到底是物业公司不作为，还是业主拖欠物业费导致服务质量恶化？矛盾又该如何解决？

东新佳苑建成于2012年9月，共有80套住宅以及小区外侧的商铺160间。交房时小区业主与物业签订了《临时管理规约》，约定顺正物业服务中心作为物业服务公司，为小区提供物业服务。而2016年2月1日，东新业主委员会与苏旺物业有限公司签订《物业管理合同》，约定由苏旺物业公司为小区提供物业服务，服务期限自2016年2月1日至2019年1月30日。与业主出现矛盾的，是接手小区物业服务的苏旺物业有限公司。

鉴于苏旺物业公司提出业主仍差欠物业公司20多万元物业费，仇益拿出当初签订的物业服务合同，就费用问题进行了仔细研究。在2012年签订的《临时管理规约》中，约定3至9层的住户，每户交5000元的电梯维修基金，顺正物业中心共代收电梯专项基金459000元。两家物业公司交接时，电梯维修基金账目就混乱了。2019年5月16日，东新业主委员会一纸诉状将顺正物业服务中心、苏旺物业有限公司告上法庭，起诉两家公司侵占业主电梯维修专项基金，要求返还；同时，起诉苏旺物业有限公司擅自将物业用房出租给案外人陈晓华，业主委员会与陈晓华解除了租赁合同，并垫付了租金，要求物业服务公司返还相应的租金。

关于电梯维修专项基金的审计报告显示，两家物业公司均存在电梯专项基金使用不规范的情况，2016年顺正物业中心服务期满撤出小区时，将账面剩余的19万元资金移交给了苏旺物业公司，业主委员会、顺正物业中心、苏旺物业公司之间却没有办理交接手续。顺正物业中心表示，案涉小区的资产资料和费用交接完毕，相关权利义务已转移给苏旺物业公司。苏旺物业公司则认为，顺正物业中心移交的19万元，属于打包性质，包含了部分物业费、电梯运行费、水电费、垃圾清理费等费用，因此该款项的性质为综合性费用，而不是电梯专用款项。

法院审理认为，顺正物业中心称已向苏旺物业公司移交电梯专项基金，其应当提供证据予以证明，但顺正物业中心与苏旺物业公司关于19万元资金的性质没有交接明细账。结合相关证据，可以认定19万元中包含顺正物业中心代收的物业费、租金及欠缴款项。而根据合同相对性的原则，东新业主委员会在没有苏旺物业公司授权委托的情况下，无权代表苏旺物业公司与陈晓华解除租赁合同，以及代表苏旺公司向陈晓华返还租金。故东新业主委员会主张苏旺物业公司返还垫付租金的诉讼请求，不予支持。

法院就此案作出一审判决：判处被告顺正物业中心向原告东新业主委员会移交电梯专项基金193413.59元；被告苏旺物业公司向原告东新业主委员会移交电梯专项基金39060.70元；被告苏旺物业有限公司向原告东新业主委员会返还水电费4713.51元；驳回原告东新业主委员会的其他诉讼请求。2020年7月7日，苏旺物业公司不服一审判决，提起上诉；2020年9月29日，上级法院经审理作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

法官表示，物业公司为小区提供物业服务都是有服务期限的。服务期满，物业公司撤出时，经常发生小区资料、账目、经费移交不规范的现象，甚至最终导致业主与物业公司之间的纠纷。为了防止纠纷的发生，一方面，物业公司提供物业服务期间代收代支的经费，应当做到专款专用，每年度要主动向全体业主公示相关经费收支情况，主动接受业主监督、质询。另一方面，在物业公司服务期满，撤出小区时，业主委员会要监督好小区各项资产、资料的交接工作，及时请求物业公司退出小区，移交物业服务用房、附属设施，以及物业服务所必需的相关资料，以及由其代管的经费等。（许翰文 翟玉杰 闫冰乾）

（文中小区、公司、人物均系化名）​